中新網北京9月1日電(種卿)購租并舉與規范住房租賃銷售等舉措一并,被業內視為維持中國樓市穩定健康發展的關鍵所在。經過一年多探索,購租并舉已衍生出購租同權、新增租賃性質用地、多元租賃主體等諸多操作實踐,未來購租并舉還有哪些可能?能否化解樓市頑疾?又將給承租人、購房人帶來怎樣體驗?
資料圖:售樓人員向顧客介紹樓盤。 中新網記者 金碩 攝
購租并舉是劑長效藥 能解哪些樓市頑疾?
2015年年底召開的中央經濟工作會議指出,要明確深化住房制度改革方向,以滿足新市民住房需求為主要出發點,以建立購租并舉的住房制度為主要方向,把公租房擴大到非戶籍人口。
2016年6月,國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,實行購租并舉,全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作。
據中原地產研究院統計顯示,近一年多時間里,全國累計超過20多個城市出臺了有關住房租賃的政策內容。
對普通民眾來說,購租并舉已從一個概念衍生出“購租同權”、“開發商自持房源用于租賃”、“推出租賃用地”等諸多操作可能,住房租賃市場改革雛形正在形成。8月28日,國土部、住建部還聯合發文,在北京、上海、南京等13城試點集體建設用地建租賃住房。
“購租同權進入政策層面,對中國未來住房市場結構將產生深遠的積極影響,長效機制框架的雛形已經確立,政策制度不再支持房價的繼續快速上漲。”8月21日,中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心發布的《中國住房發展報告》指出。
有人會問,購租并舉的長效藥到底能解決哪些樓市頑疾?“首先肯定是改變‘重售輕租’局面,讓承租人也能租得安心,最終達到維護租賃關系穩定的目的!敝性禺a首席分析師張大偉告訴中新網記者,對樓市調控來說,建立購租并舉的住房制度,還能減少非理性購房需求,避免房地產市場的大起大落。
在房地產研究人士、新城控股高級副總裁歐陽捷看來,購租并舉的另一重要目的則是讓外來人口更為靈活的流動,想留下的可以穩定租房,想離開的也無“后顧之憂”!按蟪鞘械淖》抠Y源得到高效利用,讓購房人寶貴的住房資源避免閑置浪費,實現租賃住宅‘輪動式利用效應’!
記者采訪的多位業內人士均認為,購租并舉最想解決的問題,是破除唯有買房才能“安家置業”的固有觀念,取而代之的是通過住房租賃制度等多種手段保障居住權。安居客房產研究院首席分析師張波告訴記者,除保證供應、提高權益外,購租并舉還可能在房地產投資依托基金的實施上有所突破。
資料圖:北京市房山區朗悅嘉園公租房項目管理處門口。中新網種卿 攝
階梯消費制度正在構建 先租后買打通市場
作為住房租賃的兩端,承租人與出租人之間的天平亦在尋求新的平衡。
一方面,體現在雙方權益享有上的逐步接近;另一方面,階梯消費制度正在構建,承租人可能會搖身變為購房人,甚至可享有優先購買租賃房屋的權利。
傳統理解上,租、售是完全分離的兩個市場。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為,要打通新房與舊房、出租與出售、商品房與保障房的市場體系,需形成購租并舉的“階梯消費、過濾使用”機制;完善商品房和保障房承租人優先購買的制度,形成“購租并舉、先租后買”的新模式。
可見,階梯消費正是銜接租、售兩個市場的關鍵所在。
張波將梯度消費模式通俗化的理解為“有多大能力,辦多大事”。他說,“先租后買”針對剛步入社會的年輕人就是先租房,有能力了再買房;針對改善型需求就是先改善型租房再改善型買房,從居住者角度來看,租房和買房的保障是趨同的。
8月10日,北京市完成了對《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(征求意見稿)的意見征求,其中,有群眾認為單身家庭需“年滿30周歲”的申請條件過于嚴苛。為此,北京市住建委提出,不滿30周歲單身家庭可“先租后買”,形成梯度消費,并將制定支持政策,引導單身青年通過租房方式解決住房困難問題,實現有效銜接。
倪鵬飛將梯度消費分為三步:第一,可以先租完全公有或法人所有的住房;第二,可以租賃共有產權住房,邊租邊購;第三,完全自購,完全自有產權。
針對租賃轉購買,在法律層面其實早有說明,業內俗稱“買賣不破租賃”、“承租者優先購買權”等。
記者查詢《合同法》第229條規定,租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力;而第230條則指出,出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。
北京市西直門附近居民小區外景。中新網種卿 攝
“多元所有”產權制度浮現 為購房人減負
強化租賃市場,并不意味著住房銷售市場將被弱化,反給房屋買賣帶來更多可能。
在倪鵬飛看來,目前我國房地產市場存在產權結構單一的問題,應盡快建立多元產權及保護機制!應建立個人、家庭、法人、公有和共有等‘多元所有’的產權制度,形成對應收入與偏好的產權匹配機制!
其中,共有產權住房等已被多地提進日程。今年4月,住建部、國土部明確提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點城市,要增加公租房、共有產權房供應。
數月后,北京宣布擬探索共有產權住房模式;廣東也在《廣東省新型城鎮化規劃(2016-2020年)》中提出,推動建立涵蓋共有產權住房、限價商品房等方面的住房保障體系。而上海早在2010年就開始試點共有產權房,并連續5次放寬準入標準。
產權共有,對購房人有啥好處?“此舉降低了個人購房成本,有利于滿足無房家庭住房剛需,進一步平抑房價!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進提醒,多元主體出資購房,相當于房子的居住權和收益權是分離的,居住權由其中一個或多個購房者享有;而收益權或增值獲利的權益是各類購房出資人共同享有。因此,若要兌現全部收益,購房人需逐步回購產權。
倪鵬飛認為,共有產權房有利于建立長效機制,構建住房多層次供給體系。具體體現在兩個方面:一是抑制投機和投資,明確現有各類保障性住房中政府投入的權屬及其定價規則,能有效封堵保障性住房的尋租及套利空間;二是促進住房保障體系,充分利用市場機制的作用,提升政府保障性資金投入的利用效率,同時提高家庭購房支付能力,支持國民“居者有其屋”夢想的實現。
“不久的將來,特大城市以新增租賃住房為主、中小城市以新增開發商自持住宅為主的住房市場新格局將逐步形成!睔W陽捷說。(完)