國內房地產市場開始歷史性地放緩，這已經成為市場共識。然而，房地產過度發展給國內城市帶來的后遺癥的嚴重性，可能并不太為公眾所知。目前國內房地產市場存在區域性的嚴重失衡。少數一線城市房價畸高，二線城市能夠維持一定的供需平衡，但在三四線及以下城市，房地產普遍出現嚴重過剩，庫存高企。
市場一般認為，中國從2014年開始進入住房“結構性過剩”的時代。但在我們看來，房地產過剩時代的出現應該比2014年更早，只不過由于金融杠桿因素放大了房地產市場需求，掩蓋了房地產市場過剩的嚴重程度。一個跡象是，盡管政府在2014年對住房需求管控政策有所放松，但住房市場仍然在主動下調。這表明，隨著需求總量萎縮，中國城鎮住房已經累積了巨額的存量，特別在一些三、四線城市，商品住房積壓現象十分嚴重。
先看看數據。截至2014年11月，國內一線城市出清周期已回落至14.4個月，土地消化時間為1.5年，二線城市出清周期21.6個月，土地消化時間3.3年。但在三四線城市，出清周期仍高達47.8個月，土地消化時間依然超過5年。無論從短期還是中長期來看，多數城市三四線城市庫存量均已達到歷史高位，未來去化壓力顯著。在需求低迷的情況下，三四線城市的庫存壓力狀況雖然各不相同，但政府和企業恐怕都需要高度警惕房地產去化壓力問題。
再看看實際。我們近兩年在國內不少三四線城市做過調研，幾乎無一例外，各個城市的房地產市場過剩狀況極為嚴重，有些城市的房地產過剩程度遠不是統計數據顯示的那樣抽象。在中部某省的三線濱江城市，該市前一任領導規劃城市東擴，將城市東部列為政務新區，當地開發了大量的房地產。該市主城的四個區目前聚集著119個待售樓盤。由于供應過量，該市房產商競爭異常激烈，深陷其中的不乏萬科、恒大地產、世茂房地產、碧桂園等知名開發商。調查得知，2007年該市住宅市場均價7000元/平方米，但2015年均價跌到了5300元/平方米。僅在該市的政務新區，大片住宅樓空置，總計有上百棟之多。粗略估計，該市的住宅庫存至少達到300萬平方米。類似的情況在國內許多三四線城市普遍存在。
在房地產庫存嚴重的背后，是地方政府債務高企。三四線城市主要是市縣兩級，而這兩級恰恰是國內地方政府債務集中的地方。根據國家審計署公布的截至2013年6月底的地方債務中，主要集中于市級層面，直接負有償還責任的債務超過4.8萬億元，占比約44.5%；縣級債務約4萬億元，占比36.4%。粗略估算，國內三四線城市的債務在地方政府債務中的占比應該超過60%。在財力有限、債務負擔沉重的情況下，三四線城市未來的發展情況不容樂觀。尤其是房地產過剩所形成的地方債務、企業債務，以及銀行面臨的潛在風險，都是很難在短期內化解的。
隨著中國經濟下行壓力加大，以及老齡化日益嚴重，房地產過剩給三四線城市帶來的后遺癥將會至少延續十年才能消化。未來，不排除一些三四線城市因為消化不了房地產而出現炸樓的情況。
